商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

近年来随着房地产市场的发展，全国大部分的地区房价猛涨，西安最近的房地产市场更是如此，由此引发的商品房买卖合同纠纷数量逐步上升。最高法于2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中引入了惩罚性赔偿的制度，以保护购房者的利益。下文将对此规定进行梳理，以期能为购房者在发生此类纠纷时提供一个参考。

一、一倍已付购房款的惩罚性赔偿

大多数购房者都对“一房二卖，双倍赔偿”这个规定有所了解，但实际上“双倍赔偿”的适用情形不仅仅是一房二卖。以下五种情形均可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、房屋面积误差超过３％时的惩罚性赔偿

除了上述的五种可要求一倍已付购房款的赔偿责任，房屋面积误差超过３％的亦可要求惩罚性赔偿。并按以下情况处理：

1、约定优先。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面

积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。

2、没有约定时。合同没有约定或者约定不明且买受人同意继续

履行合同时：

（1）超出3%部分由出卖人承担。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

（2）不足3%的部分由出卖人双倍返还。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

需要提醒购房者的是：第一，商品房买卖合同中的惩罚性赔偿在适用条件上有所限制，应满足以下条件：商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除。出卖人是房地产开发企业，若出卖人非房地产开发企业的，如卖方是个人等，则不适用。第二，在请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的同时，购房者还可以要求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失。购房者应当在主张合同无效、可撤销或者解除合同的同时，对上述请求一并主张，以最大限度的维护自己的利益。

作者：谢立律师