小区地面停车位无法办理产证，应归全体业主共有|原创

豪运公司是位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的开发商。帝景豪苑项目在规划审查方案中包括停车位地上393个，地下243个，共计636个，后实际建成的地面停车位为270个左右，均不能办理产权登记手续。

豪运公司和帝景豪苑小区业主所签订《商品房买卖合同补充协议》约定：“……规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”

因豪运公司拟将小区地面停车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果，豪运公司遂向法院提起诉讼，请求依法确认帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归其所有。

【分歧】

针对本案物业小区地上停车位的权属争议，有两种不同的处理意见：

第一种意见认为，小区地上停车位所有权属于开发商。依据《物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，以及豪运公司在与小区业主签订购房合同补充协议有明确约定：规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归豪运公司所有，豪运公司有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。

第二种意见认为，小区地面车位应于小区全体业主共同所有。小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，利用小区道路用地、绿化用地及其他公共用地设立、未纳入容积率计算而设立在业主共有土地之上的地面停车位权属应归全体业主共有。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、不能办理产权登记的地面停车位本质上属于土地使用权范畴

本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施性质与其他公共附属设施性质并无不同。

建设规划从城市建设行政管理的角度确定了开发商的建设框架，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商，如小区岗亭等附属设施都纳入了规划，归物业使用而并不属于开发商，当然也不能办理产权登记。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，双方当事人无论签订何种补充协议都无法改变地面停车位纳入建设规划却无法取得产权的客观事实，其性质属于业主共有的土地使用权范畴。

二、不能办理产权登记的小区地面停车位归全体业主共有

建筑物能否办理产权登记与是否纳入容积率计算有关。本案并无相关证据证实，诉争393个地上停车位所占面积计入建筑面积，或是地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。因此诉争地上停车位不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，该部分停车位应属于《物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位”。因涉案地面停车位不能办理产权登记，与专有权属客体的地下停车位有本质区别，属于业主共有的土地使用权范畴，开发商以售房合同约定方式在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。地面停车位的实质是业主的共有土地使用权行使方式。因此，开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。

开发商无权对涉案争议无产权的地面停车位进行处分，而诉争地面停车位因使用业主共有的土地使用权，其权属应当归全体业主所共有。

三、本案诉争停车位属全体业主共同共有

在明确占用小区公共道路建设的地面停车位权利归属的基础上，更进一步讲，诉争地面停车位不能按份分割为业主办理产权。其一，诉争停车位本身不能为任何单位或个人办理产权登记，理由同前不再赘述，自然不能为业主分割办理按份产权登记；其二，物业小区的自身特性决定不能为全体业主共有的地面停车位办理按份共有产权登记。小区是城市居民以居住为目的，各业主自发、自愿从开发商购买居住用房而形成的住宅集合体。为了方便小区业主居住生活，维护小区正常管理运作，法律法规规定了小区的相关管理制度，例如大修基金制度、物业管理制度以及业主委员会制度等。上述相关制度都体现了业主共同的成员权，即所有业主只有同属于小区才必须享有的相关权利义务。本案中，地面停车位正是基于全体业主支付土地使用金获得土地使用权而设计并施工建设的小区附属设施。其土地使用金无疑是包含在商品房住宅价金当中。如果诉争地面停车位可办理为业主按份共有，当新业主入住小区或原有业主出售其住宅时，就会涉及到更为复杂的产权办理手续。因此，涉案地面停车位权属小区全体业主共同共有，而不能成为按份共有。