借名购买经济适用房的法律效力及权属

【案情】

申请再审人（原审原告）：崔立。
被申请人（原审被告）：白家连、隋婷。
第三人：天津银行股份有限公司振北支行（以下简称天津银行振北支行）、天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称天津津房担保公司）。

2006年11月27日，崔立经案外人介绍，与持有定向购买经济适用房证明但无购房意向的白家连签订协议书，约定崔立支付白家连5000元补偿款，借用白家连名义购买经济适用房，购房全部出资由崔立支付，房屋归崔立所有，待具备办理过户条件时，白家连配合将房屋所有权过户至崔立名下。当日，崔立将5000元补偿款交付白家连。2006年12月6日，崔立与白家连又签订了一份关于购房贷款的补充协议，约定崔立借用白家连名义办理购房贷款，由崔立负责偿还，白家连不负任何还款责任。若崔立不按时还贷导致白家连承担法律责任，则所购经济适用房归白家连所有。2006年12月7日，白家连与其女儿隋婷作为买受人与开发商签订经济适用房买卖合同，购买天津市河北区敬贤里小区4号楼4门201号经济适用房一套（讼争房），崔立交纳了该房屋首付款及税费。2007年1月11日，隋婷作为借款人，天津银行振北支行作为贷款人、天津津房担保公司作为保证人，三方签订个人房产担保借款合同，由天津银行振北支行向隋婷发放个人住房贷款80000元（直接划入开发商账户），保证人提供连带责任保证。同日，白家连、隋婷作为抵押人，天津津房担保公司作为抵押权人，双方签订抵押合同，白家连、隋婷将讼争房抵押给天津津房担保公司作为该公司提供保证的反担保。此后崔立按月偿还贷款至2013年5月，其间曾有9次逾期还款记录。2013年6月，因对房屋归属问题发生争执，隋婷将崔立持有的用于偿还银行贷款的存折（以隋婷名义开户）挂失，自2013年6月起由隋婷实际偿还贷款至今。另，讼争房自交付后由崔立实际占有使用。2009年4月28日，讼争房核发产权证书，登记产权人为白家连、隋婷，他项权利人为天津津房担保公司。

崔立向天津市河北区人民法院起诉，请求：1．确认天津市河北区曙光路敬贤里小区4号楼4门201号房屋归崔立所有；2．判令白家连、隋婷配合崔立办理房屋贷款清偿手续及房屋所有权更名手续。

白家连、隋婷辩称，不同意崔立的诉讼请求。理由：1．讼争房是经济适用房，崔立不具有购买经济适用房资格，崔立与白家连所签协议违反经济适用房管理政策，应属无效协议。2．崔立没有按期还款，多次逾期，影响了隋婷的征信记录。即使崔立与白家连所签协议有效，按照2006年12月6日补充协议的约定，讼争房的所有权也应归白家连、隋婷所有。3．讼争房仍存在抵押权，崔立的诉讼请求影响了抵押权人利益。

【审判】

天津市河北区人民法院原审认为：经济适用住房属于政府保障性住房，需要一定的购置资格，原、被告明确知晓原告并无购置资格，仍签订协议书，将被告白家连的购置资格非法让与原告，利用被告隋婷名义办理贷款手续，违反了经济适用住房相关政策，扰乱了正常的市场交易秩序。现讼争房仍存在他项权，原告的主张势必影响他项权人的利益，故对原告的全部主张不予支持。

原审遂判决：驳回原告崔立的全部诉讼请求。

原审宣判后，在法定上诉期内，双方当事人均未提起上诉，原审判决发生法律效力。后在法定申请再审期限内，崔立向河北区人民法院申请再审。河北区人民法院经审查，认为原审判决适用法律确有错误，裁定对该案进行再审。

再审过程中，天津市河北区人民法院依法追加天津银行振北支行、天津津房担保公司作为第三人参加诉讼。第三人天津银行振北支行称，在保证该行贷款能够收回的前提下，服从法院判决。第三人天津津房担保公司称，只有清偿所有剩余贷款后，公司才同意撤销抵押权。

天津市河北区人民法院再审认为：申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资，以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款，待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，其具体情节也不能认定为违反社会公共利益，因此应认定协议有效，双方均应受协议约束，并应依协议约定履行自己的义务。被申请人隋婷虽然未在上述两份协议上签字，但隋婷已实际签订了经济适用房买卖合同及借款合同，说明其以自己的行为认可两份协议的效力，故亦应受协议约束。

被申请人援引国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及经济适用住房管理办法的有关条款，主张申请人与被申请人之间的协议无效。对此，应认为，第一，本案申请人与被申请人双方约定由申请人出资以被申请人名义购买讼争房，待符合上市交易条件后再将房屋过户给申请人，该情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是对经济适用房购买资格作出一定限制，但并未绝对禁止经济适用房转让，在符合一定条件并缴纳税费之后，经济适用房允许上市交易。也即无购房资格人员只是不能直接从开发商处购买经济适用房，而无购房资格人员因他人转卖而取得经济适用房并未被上述文件所禁止。本案的情形与约定先由被申请人购买，待允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形并无实质差异，只不过是简化了价款交付手续而已。而后者（约定先由被申请人购买，在允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形）显然并不为法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能评价为违反法律或政策的强制性规定。第三，依立法法第六十一条的规定，“行政法规由总理签署国务院令公布”。上述国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及经济适用住房管理办法并非由总理签署国务院令公布，在效力层级上均不属于行政法规，因此即便认为本案情形违反上述规范性文件，亦不构成合同无效的理由。

民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案被申请人在当时并无购买经济适用房的实际需求和意愿，而申请人除讼争房外别无其他住房，其购买讼争房系用于自住，而非用于投资或投机，因此申请人与被申请人之间的借名买房行为不能认定存在非法目的，其实际效果与政策规范目的亦不存在明显背离。且依据房管政策，经济适用房在上市交易（也即申请人与被申请人之间办理更名过户）时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。

民法通则第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。被申请人已在签订协议后从申请人处获得5000元补偿款，现房价大幅上涨，被申请人又主张借名买房协议无效，要求按原价格留买讼争房，该主张明显有违诚实信用和公平原则。

综上，被申请人所谓协议书“以合法形式掩盖非法目的”、“损害社会公共利益”的抗辩理由均不能成立。现讼争房已具备上市交易条件，被申请人应配合申请人办理房屋过户手续。

关于申请人崔立主张确认讼争房归其所有的请求，我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现讼争房登记于被申请人白家连、隋婷名下，因此不能直接认定讼争房归申请人崔立所有，申请人仅能依据借名买房协议要求被申请人配合办理房屋过户登记。对申请人确认讼争房所有权的请求，不予支持。

因购买讼争房时曾办理贷款，而目前尚有剩余贷款未还清，且讼争房上还存有抵押权，故需待还清剩余贷款，撤销抵押权之后，才能办理讼争房转移登记手续。另外，自2013年6月至本判决生效前的贷款是由隋婷偿还，崔立亦需将此款返还隋婷后，才能要求对方配合办理过户。庭审中，隋婷表示再审期间的贷款由隋婷继续负责偿还，崔立表示愿意将剩余贷款一次性还清，并愿意将隋婷自2013年6月至本判决生效前实际偿还的贷款本息给付隋婷。双方上述主张有利于减少诉累，一次性彻底解决纠纷，应予准许。

另，虽然在2013年6月之前崔立曾出现9次逾期还款记录，但考察实际情况，崔立逾期天数均较短，应非恶意欠款不还，且隋婷现无证据证明因崔立9次逾期还款给其造成实际损害后果，故被申请人主张按照2006年12月6日补充协议约定讼争房所有权应归白家连、隋婷所有的抗辩意见，不予采纳。如今后因该9次逾期记录给隋婷造成实际损害，隋婷可另行向崔立主张损害赔偿。

综上，天津市河北区人民法院再审判决：一、撤销本院（2013）北民初字第3510号民事判决；二、本判决生效后15日内，崔立一次性清偿隋婷与天津银行振北支行所签借款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），天津银行振北支行及隋婷予以配合；三、本判决第二项所涉贷款全部还清后，天津津房担保公司及隋婷、白家连共同办理天津市河北区敬贤里4号楼4门201号房屋抵押权注销登记手续，天津银行振北支行予以配合；四、本判决生效后15日内，崔立将隋婷自2013年6月至本判决生效前实际偿还的贷款本息（仅包括正常本金及利息，不含因逾期而产生的逾期利息及复利，具体数额以银行还款明细为准）给付隋婷；五、本判决第二项、第三项、第四项内容履行完毕后，白家连、隋婷配合崔立将天津市河北区敬贤里4号楼4门201号房屋所有权过户至崔立名下，过户所需全部税费由崔立负担；六、隋婷与天津银行振北支行所签借款合同项下贷款，在本判决生效之前继续由隋婷负责偿还，如因逾期产生逾期利息及复利，由隋婷负担，在本判决生效之后，该贷款由崔立按本判决第二项清偿；七、驳回崔立其他诉讼请求。

再审宣判后，各方当事人均未提起上诉，再审判决生效。

【评析】

一、借名购买经济适用房协议的效力问题

现实生活中，因种种原因，借用他人名义购买房屋的情况并不罕见。其基本运作模式是：实际出资人与名义购房人签订协议，约定由实际出资人支付全部购房款项，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同（名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续），将房屋先落户至名义购房人名下，同时约定房屋所有权归实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。

一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，则基于意思自治原则，其效力应予认可。本案原告借用被告名义购买的是经济适用房，因原告本身不具有经济适用房购买资格，于是双方的协议是否有效成为争议焦点。本案原审与再审两种不同的裁判结果分别代表了实务中两种不同的观点。笔者同意再审裁判意见，也即借名购买经济适用房协议原则上在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。由于在再审裁判理由中就该问题已作了较详细的阐述，故在此不再重复论证。

要特别注意的是，民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案认定借名购买经济适用房协议有效，一个很重要的因素是因为原告借名购买经济适用房是用于自住（原告除讼争房别无其他住房），而非用于投资或投机，因此本案的情形与国家经济适用房政策的规范目的（居者有其屋）不存在明显背离。相反，如果是炒房客借用他人名义购买甚至囤积经济适用房的，则出于维护公共利益的考量，应认定借名购房协议无效。

从社会效果看，如果本案认定借名购买经济适用房协议无效，则名义购房人反而可能会基于所有权要求实际出资人返还房屋（实践中出现过这样的判决），这一结果明显有违一般社会公众朴素的公平观念，令人难以接受。

二、借名购买经济适用房的所有权归属问题

在确定借名购买经济适用房协议有效的前提下，接下来的问题是能否如协议中所约定的那样直接认定房屋所有权归实际出资人所有。

对此问题，所谓“事实物权”的理论相当有力。比如有学者认为，“在我国不动产交易实践中，常常出现这种现象：某人实际购买了房屋，不愿用自己的名义办理所有权登记，就将房屋所有权登记在亲朋好友名下，但实际又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。其中，实际购买人就是事实上的所有权人，登记权利人享有的是法律上的所有权”，并认为“在不涉及第三人利益的情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，保护的基本措施是异议抗辩登记和更正登记等”。[1]实务中，也有法官认为，现实中存在大量不具有登记外观的事实物权（其中就包括借名购房场合下实际出资人的事实物权），在不涉及第三人利益的情形下，不动产事实物权优于登记物权，依法应支持事实物权人的确权请求。[2]相反观点则认为，因法律行为取得不动产物权的，以完成登记为生效要件。在借名购房时，名义购房人在对外签订购房合同后完成了产权登记，其是唯一合法的房屋所有权人，并不存在实际出资人的所谓事实物权。实际出资人仅对名义购房人享有债权，名义购房人负有将房屋所有权转移至实际出资人的义务。[3]

笔者同意第二种观点。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”其中法律另有规定的情形是指物权法第二十八条至第三十条

第三十条　【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，显然不属于上述法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定具有物权效力（直接确认实际出资人是所有权人），等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式，这与我国物权法的立法指导思想是相抵触的。因此，实际出资人只能根据与名义购房人之间的协议要求名义购房人将房屋所有权转移给实际出资人。也即，实际出资人仅对名义购房人享有要求办理房屋过户的债权，但不直接对借名购买的房屋享有物权，只有在房屋过户至实际出资人名下后，实际出资人才取得房屋的所有权。