一文搞定婚前婚后财产归属问题（商品房篇）

本文转自无讼阅读，金帅言著。

一文搞定婚前婚后财产归属问题（商品房篇）

摘要：

随着感情关系的逐步稳定，处在恋爱状态的年轻人终究会步入婚姻的殿堂，开始两人长相厮守的婚姻生活。而且，随着经济的发展以及个人水平能力的提高，许多家庭或个人会在其结婚之前就已经拥有一些固定或非固定的资产。老百姓对法律也有基本的认识，也懂得结婚后有夫妻共同财产这个概念，但是在结婚前已经获得的财产，在婚后乃至离婚时如何分配，却知其一不知其二，笔者也常有朋友带着疑惑向笔者寻找法律帮助，在本文中，笔者将对夫妻二人在结婚前获得的财产在婚后如何归属的问题进行梳理，希望与大家共同进行探讨。

正文：

夫妻，顾名思义，夫是指成熟男性，妻是指成熟女性。当一名男性与一名女性以婚姻关系作为纽带，形成一段具有稳定性与互助性的家庭关系，这样的关系就叫做婚姻关系。在过去的时代，受限于社会经济发展的形态、人们的文化思想关系、个人的工作意愿等原因，男性较女性在经济上稍有优势，随着社会经济的发展、人民文化水平的提高以及个人能力的提升，已有越来越多的女性参与到社会工作与生活当中来，也有更多的女性因此获得了与其付出成正比的丰厚酬劳。

当一名男性和一名女性在恋爱关系或婚姻关系确定前，尚且还保有自己的生活圈子与方式，因此也获得了相应的生活品质。两个人婚姻关系的结合，意味着对自身自由、空间的部分让渡，那个人的财产是否也一并予以让渡呢？非也。

《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，夫妻在【婚姻关系存续期间】所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一） 工资、奖金；

（二） 生产、经营的收益；

（三） 知识产权的收益；

（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五） 其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《婚姻法》第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一） 一方的婚前财产；

（二） 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三） 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四） 一方专用的生活用品；

（五） 其他应当归一方的财产。

《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第7条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

以上为我国婚姻法及其司法解释中关于夫妻婚前婚后及共同财产与否的相关规定。

笔者按照实务经验，在本文中着重就商品房买卖中涉及到的问题总结为以下几种情况：

（一）婚前由男方或女方一方父母出资购房并全额付清，产权登记在出资购房一方父母的子女名下。

【原则上属于个人财产】在该种情况下，房屋的产权清晰无争议，应属于产权登记一方的男方或女方，且无论该房产的价格如何波动，均属于房屋的自然增值，与另一方无关，在财产分割时不能作为夫妻共同财产予以分割。但产权登记一方可以增加另一方的名字，该行为视为赠与。

（二）婚前由男方或女方一方父母出资首付款，婚后由男方和女方共同还贷。

【原则上认为是夫妻共同财产】在该种情况下，原则上在双方离婚时由夫妻双方协商解决，协商不成，按照我国现行的法律规定，法院倾向于判决房产属于不动产登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方于婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，应当由产权登记一方对另一方进行赔偿。但在这里笔者对该司法解释的相关内容有一点小的疑惑。

虽然产权已经登记在男方或女方一方名下，但是对不动产的贷款偿还及管理义务都是共同的，既然义务相同，那为何权利不同，而径直将不动产直接归属给登记一方名下？笔者认为完全可以放开竞争机制，由价高者得，再由价高者根据房屋价值分配相应的额度给另一方，这样做既能够维护双方对房产所有权的合法权益，也有利于实现现实意义上的公平。

（三）婚后由男方或女方一方父母出资，并将房产登记在出资方父母的子女的名下。

【原则上认为是个人财产】在该种情况下，原则上认为该不动产为出资方父母对自己子女的赠与，产权归登记者所有，属于个人财产，但出资方明确表示赠与给夫妻两人的除外，若有明确表示赠与两人的，则属于夫妻共同财产。

（四）婚后由双方父母共同出资的，产权登记在一方子女名下。

【原则上认为是按份共有财产】在该种情况下，若由夫妻双方的父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，原则上，该不动产可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（五）婚后由双方父母共同出资，产权登记在双方子女名下。

【原则上认为是夫妻共同财产】基本操作，应当认为是对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，产权清晰无争议。

为什么笔者要在每一种情况之前都备注一笔【原则上】？原因就在于婚姻法第19条有规定，夫妻双方可对婚前及婚后的财产进行约定，约定归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

百年修得同船渡，千年修得共枕眠。每一段美好因缘的开始都来之不易，要懂得珍惜眼前人，更要对一段感情和两个家庭负责。律师及法律工作者虽然看尽人间冷暖，同时却也一直以最高的热忱希望有情人终得眷属，再次提醒大家要感谢每一次的际遇，在感情生活中多多投入，维系好每一段不易的感情。

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