是谁在为西安业委会成立设坎？五大关卡跨越难
工作人员懒政不作为，利益相关体之间暗藏猫腻……囿于种种困境的业主们，即使拿着法律赋予的权利，想要自己当家做主的愿望仍显得苍白无力……
想要改变现状，除了需要敢于触动某些既得利益的勇气，还需要积极引导业主行使自己的权利，清除这些人为的障碍及制度与现实的悖谬，只有这样，才能让业委会成立走出困境，走上坦途。
是谁在为业委会成立设坎
西安市新修改的《物业管理条例》实施到现在已经八个多月了，这段时间在华商报30位公益律师的对接协助下，目前仅有两个小区召开了业主大会并通过了备案，有十个小区经批准成立了业主大会筹备组，不到去年到华商报报名要求成立业主大会156个小区的十分之一。
五道坎导致业主大会召开难
广东法宗律师事务所律师许瑛，是华商报发起的“用好新条例管好咱的家”公益律师之一，为六个小区提供对接服务。对于业委会成立推进缓慢的情况，她认为，从各小区成立业主大会的实践看，业主大会筹备组迟迟成立不起来，以及业主大会召开难，主要难在“五道坎”：
一、开发商不履行出资、提供场地、提交资料的法定义务，给成立业主大会设置了第一道坎，但街道办无人过问，主管部门不依法处罚;
二、街道办在组织成立业主大会筹备组时，对业主代表的要求高于法律规定，人为提高了门槛;
三、在推选和选举业主委员会候选人时，街道办超越法律规定，以选举人大代表的办法来选举业主委员会人选，让业主们欲选不能;
四、在召开业主大会时，给业主们的投票选举时间规定得太少，限制投票方式，不允许设置流动票箱，法律允许使用的手机、微信、短信、邮箱投票方式不计算投票数额，造成参会人员不到双过半，会议失败。
五、不少街道办对开发商的意见，都能接受采纳;而对业主代表，一点小错就全盘否定。召开业主大会的主体不是业主，倒成了街道办和开发商、物业服务公司。
不少街办违规拖延
业委会依法成立又不予备案
许瑛介绍，《西安市物业管理条例》第九条规定：“街道办事处，应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组”。但各个办事处在收到书面告知后，都远远超过了法律规定的三十日成立筹备组期限。很多街办以人员不足和业务不熟练为由，拖延业委会的成立。
许瑛举例称，西安两个小区先后于4月2日、6月26日在街道办事处收到书面申请，六十日后仍不成立筹备组时，依法规定率先自行召开业主大会，且以67%、65%以上的双过半选票通过，并选举产生出首届业主委员会。但都在业主大会书面告知备案环节，街道办事处以未经政府指导不合法为由，不予备案。街道办事处盖章备案的公权，剥夺了业主可以按照陕西省物业管理条例规定自行组织成立业主大会的权利。
街办要“无谓证明”“奇葩证明”
物业和开发商审核业主资格
许瑛认为，除了拖延之外，一些职能部门还在候选人条件及附加条件上设置障碍。比如西安市城北一小区，两次提交召开业主大会申请，在成立业主大会筹备组时，法律规定筹备组的业主代表通过自荐、推选、提名的办法产生，但街道办在实际操作中变为业主代表除提交身份证、购房合同原件以外，还需要小区物业公司开具居住证明，还需要50%以上业主到街道办事处进行选举同意才能当选。结果是物业公司不认可的业主，便以各种理由不给开具居住证明，物业服务公司成了业主大会筹备组成员的审核部门。
同样，北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师也表示，香克林小镇业主面临的问题也是街办设置障碍，让开发商审核业主资料，让业主到派出所开无犯罪证明，都是在人为设置障碍。
投票环节没有考虑实际投票环境
对于荣城名苑小区业委会选举失败，许瑛律师认为，法律规定的业主大会选举办法，有集体讨论和书面征求意见两种形式，两种选举形式均可采用流动票箱和固定票箱，当投票人数不到半数时可延长投票时间。
然而实际操作中，街办却往往过于严苛。而荣城名苑小区所在的街办在指导时，只允许小区业主在业主大会开会当天现场投票，造成业主大会投票人数不到三分之一(未达到50%双过半)而失败。
街办不备案
业主代表起诉却被驳回
而在实际操作中，北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师也发现，因街道办事处不给自行成立业主委员会的小区备案或者成立筹备组，被业主诉诸法院后，常被法院以诉讼主体资格不合格为由，驳回起诉。
韩朝泽称，业主自行召开业主大会，已经达到法律要求的业主人数、住房面积双过半，依法应当给予备案，但又因为街道办不认定业主大会成立，不给备案。这样就造成政府主管机关违法，而业主不能行政诉讼的怪圈，这也是目前小区业委会难成立、难维权的问题所在。
编辑：杨蓓蕾
律师建议
自行成立业主大会难备案
上级主管部门应干预
筹备组组长不是领导
要限制其权力
许瑛介绍，根据《西安市物业管理条例》的规定，业主大会筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任，职责是指导、监督业主大会的筹备工作，并通知社区、建设单位的相关代表参加，组织业主选举业主代表。
许瑛认为，业主大会筹备组组长是业主大会的联络人和召集人，但实际上很多小区的筹备组组长却担当的是“领导人”的角色，而很多业主也认可这种做法。这八个月的实践经验证明，凡是业主的事由业主做主的，事情都进展得很顺利。业主自行召开业主大会的，两个小区的业主票数都达到65%以上。而两个小区由街道办召开的业主大会，投票人数都不到三分之一。
她建议，为破解业主大会成立难，最根本有效的办法是让街道办放权，指导不是事必躬亲、凡事亲力亲为，筹备组长不是筹备组的领导，不能一人说了算，筹备组的事实行少数服从多数原则，限制筹备组组长的权力。小区成立业主大会的事儿让业主自己办，使业主真正成为自己小区的主人，真正成为成立业主大会的主体。
应加大对街办的考核
不适合官员应调岗
韩朝泽表示，如果街道办收到业主要求成立业主大会的联名申请后两个月内，没有按法律规定的期限成立业主大会筹备组，按《陕西省物业管理条例》第十条，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。如果街道办不按规定给自行成立业主大会的小区备案，上级主管部门应当干预，责令其给予备案。
他建议，应该加大政府对街道办事处成立辖区小区业主大会数量的考核，对业主投诉较多、不适宜指导成立业主委员会的官员，依法进行调整或处罚。
小区业委会管理单位要更加明细化
韩朝泽律师还提到，《西安市物业管理条例》中，明确“西安市房屋主管部门是本市物业管理的行政主管部门，区县物业管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，街办、镇人民政府在区县物业主管部门的指导下，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。“但实际操作中还是‘九龙治水，各管一摊’。”
他建议，其实主管部门还可更加细化和明晰，政策落地直接由辖区街办监管，责、权、利于一身，政府下达的小区业委会量化考核才能落到实处。
经验之谈
前期宣传到位
可采取楼长“扫楼”投票
千户以上小区建议申请上门投票
“对于荣城名苑小区业主大会选举到场业主未过半的情况，建议后面的小区成立业委会最好能实现上门投票!”8月19日，绿地世纪城小区业委会负责人建议，现在小区业主之间的熟知程度，没有七八年相处基本还是陌生人。
这位负责人表示，对于1000~1200户以上的小区，若业主大会选举业委会，可申请上门投票的方式来进行，这样既有充分的时间，同时也能让每户业主都有发言权。
对于以“扫楼”方式进行投票可能会被有些人称为“骚扰”的问题，该负责人建议，解决问题的办法就是：一是前期宣传要到位，工作要做到位;二是每栋楼要选出楼长，由楼长来完成选举;三是为了工作方便，建议投票小组两人一组，其中一名组员为女性，这样所有问题就可以解决了。
宣传做扎实 争取业主支持
天赐苑小区业主大会筹备组的郭先生说，面对宣传条幅被撕毁等情况，大家没有气馁，而是利用一切可以宣传的机会，来保证小区人人都能知晓此事。
他们一是把筹备业主大会需要业主们知道的情况制作成海报和宣传页进行宣传，二是把筹备工作拍摄下来制作成VCR在小区播放;三是在院内播放动画片和热播影片，让纳凉和进出业主都能清楚业主大会筹备组的工作情况。
小区志愿者团队很重要
已成立业委会的绿地世纪城业委会工作人员提醒，筹备成立业委会，准备工作一定要扎实。当初他们筹备成立业主大会筹备组时，其中一个成员是资深律师，可以在很多重要环节和文字方面予以把关，这一点非常重要。另外他们是一个大小区，有4800多户，所以志愿者队伍也比较大，平时有六七十个人，需要时可以到达一百多人。成立业委会涉及的事务很多，敲门“扫楼”的、摆摊宣传的，打电话联系让业主来参与的，这些都需要人，也需要进行一个分工。所以，志愿者队伍团队特别重要。
