银监会发文重点检查信托违规拿地业务，房地产融资又一重要通道被收紧

中国证券报记者独家获悉，近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。

在银监会严查“三套利”、“四不当”，集中开展银行业市场乱象整治工作的背景下，这份文件的措辞不可谓不严厉。

尤其值得关注的是，该文件显示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。该文件表示：

01 是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

02 “股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

“这份文件说的几种情形，基本是用来做拿地融资业务的，不然也用不着这么复杂。”某信托公司房地产业务负责人表示。多位房地产信托业务人士认为，上述规定直指目前火爆的“拿地融资业务”，可谓切中要害。

在房地产商拿地环节，由于不满足“四三二”条件（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全，项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质），所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。

中国证券报（微信号xhszzb）记者了解到，开放商拿地热情依旧高涨、地产融资收紧使得今年信托公司拿地融资业务升温明显。

首先，尽管楼市调控政策不断加码，但土地市场仍旧火热。中国指数研究院的数据显示，今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%；各线城市成交量均增长，其中二线城市同比增长19.0%，增幅最大。四月份延续了一季度的火爆：

其次，去年10月地产调控以来，房地产融资全面收紧。海通证券在一份研报中表示，除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有收紧。且到目前为止，融资紧张的环境未见改善信号。例如，地产行业债券融资收紧，发行量大幅缩减。自去年地产调控政策铺开后，地产行业债券融资大幅缩减，具体来看，16年4季度地产行业债券总发行量仅为1210亿元，较3季度减少了近2/3，净融资额仅为997亿元，仅为3季度的30%；17年以来地产行业债券总发行量仅为199.3亿元，较16年同期大幅减少。2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》，叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目。针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市，均是曾经房价上涨过快的城市。

业内人士表示，由于其他融资渠道受到限制，信托公司成为房地产商拿地融资的重要渠道。但这一文件下发后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这就意味着，房地产融资又一条重要通道正在被收紧。