购买的商品房尚未取得不动产权证被法院查封拍卖如何救济

某业主在与开发商签订商品房买卖合同，已支付全部购房款，尚未取得不动产权证，商品房却因开发商债务纠纷被法院查封进入拍卖程序，业主合法权益面临受损的尴尬处境。为什么明明是合法购得的房产，却仍然能够被法院依法查封并拍卖?业主的权益又该通过怎样的渠道进行权益救济呢?现就此简要分析：

一、业主维权应具备的前提条件

我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

二、房产被查封后购房者应采取的法律救济途径

在满足上述条件的情况下，购房者有权通过提起案外人异议或确权之诉申

请法院解除查封并排除执行，维护自身合法权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。” 同时，我国《民事诉讼法》第二百零四条的规定，案外人对法院做出的异议裁定不服的，有权向法院提起诉讼。根据上述规定，购房者的房屋在被法院查封后，有权向法院提起案外人异议，或通过向法院起诉要求主张对该房屋享有的实体权利从而达到解除房屋查封、排除执行的目的。

三、事先预防胜于事后维权。

对于购房者来说，事先采取相应措施降低法律风险是较事后法律救济更为便捷和有效的权益保障措施，因此，在进行商品房交易活动时，首先应对出卖人的主体资格进行审查，对于开发商来说，预售商品房的应取得商品房预售许可证，销售现房的应已取得房屋的产权证并未将房屋进行抵押或设定担保;其次，因我国实行不动产物权登记制度，即房屋产权以登记为准，因此在商品房买卖合同签订后，购房者要及时催促房产商履行网签备案、办证或过户手续，确保房屋能够在合同约定的期限内办理到自己名下，以避免因房产商的债务纠纷而使自身的合法权益受到影响与损害。