问律师（三）——我想买一套“法拍房”

最近西安房价坐上了火箭，买了房的后悔买少了，没买房的急的看房价；正在签约的卖家后悔卖少了，想着如何毁约；买家则暗自庆幸买到了便宜的房子，卖家会不会好好履约呢？于是各种有关房屋的纠纷、各种有关房屋的争议又堆满了法官的案头，好不热闹。律师们又各自为了各自当事人的利益“伏案苦研”，以致于上个月猝死的律师数量都有上增。

在纷繁中，有一部分群体，却计划逃开这一堆麻团，计划“拍”一套房子回来。“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。“法拍房”相对于市场售卖房，一般价格是比较低的，而且现在不少城市的法拍房是不限购的。这就导致了”法拍房”市场关注度越来越高。”法拍房”的低价成为吸引购房者的大法宝。

在这里律师提醒：司法拍卖房虽然看起来起拍价低，但背后隐藏的风险也不少，购房者一定要谨慎对待，否则“馅饼”容易变成“陷阱”。那怎么拍一套“法拍房”回来呢？

律师建议：

一、问与看

问物业：这套房欠了多少水、电、气、暖、冷费以及物业管理费，有没有因为欠费产生了滞纳金，有没有因为房屋漏水等情形和邻里之间有纠纷还未了结？

问物业：这些费用有多少？把这些费用放到你要拍到的房屋总价里，计算下房屋总价。

看房子：有没有出租？有承租人的问下租赁合同的情况，没有出租的看下业主是不是在里面居住，有业主居住的户口好迁移吗？提前考虑好。

看房子：是学位房的还要了解学位用了没有，学位没有用的能否及时把孩子和房屋的学位及时捆绑在一起。

看房子：有没有违法改建的情形？有违法改建的，对房屋的影响大不大？

二、多打听

我们有些人对房屋的历史比较讲究，毕竟房屋是一家人的生命气场，我们了解了房屋的物理气场，下面要了解的就是房屋的生命气场了：过去住的什么人、有无传染病、有无其他事件比如自杀等，这些都是要打听的。

好吧，了解了房屋情况后，还不错，准备拍吧。

（1）、拍之前，读懂公告规避风险

2017年1月1日实行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，其中规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

所以，慎重、慎重还是慎重。

（2）、房子拍到了怎么办呢？

房子拍到了，你还要准备这些手续，所在市房屋登记申请书(原件，登记机构提供)；申请人身份证明(原件及复印件1份)；婚姻关系证明(原件及复印件)；房屋所有权证(原件)；委托拍卖协议(原件)；拍卖成交确认书(原件)；证明房产转移的文件[人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书 (原件)、协助执行通知书等]；契税完税凭证 (原件、第四联)；其他必要材料(原件)；特别提醒：判决、裁定等要求原产权人协助办理的，需双方共同到场办理，如一方拒绝配合，可由法院出具协助执行通知书要求登记机构协助办理。法院执行房产的坐落、所有权证号码应与所有权证上记载的一致，如原产权证无法提供，需在协助执行通知书上注明“原房屋所有权证无法收回”。

好了，这样一套“法拍房”你就拿到手了。还有疑问，来韬达律师事务所咨询吧！